Clause indemnitaire dans un bail commercial : le preneur peut-il obtenir sa nullité ?

Votre preneur est en défaut de paiement et il conteste la clause indemnitaire insérée dans son bail commercial, en prétendant qu’elle est abusive. Il réclame sa nullité pour échapper à l’indemnité forfaitaire prévue. Cette nullité est-elle automatique ? Non, et le droit belge vous offre des moyens concrets de vous défendre.

Quel régime s’applique à votre bail ?

La législation belge distingue trois régimes prohibant les clauses abusives, dont l’application dépend de la qualité des parties au bail[1].

Lorsque le bailleur et le preneur sont, tous deux, des entreprises (à savoir une personne morale ou une personne physique exerçant une activité professionnelle/économique à titre indépendant), le régime « B2B » des articles VI.91/1 et suivants du Code de droit économique (CDE) s’applique.

Si l’une des parties est un particulier agissant hors de tout cadre professionnel, il faut se référer au régime « B2C » des articles VI.82 et suivants CDE.

Enfin, l’article 5.52 du nouveau Code civil constitue un régime général subsidiaire, pour les contrats conclus ou renouvelés depuis le 1^er janvier 2023.

💡 Exemple : un bailleur, société immobilière, loue un local à un commerce de détail constitué en société. Les deux parties étant des entreprises, le régime B2B s’applique — et non le régime B2C, plus strict. Si, en revanche le bailleur est un particulier louant à titre accessoire un local qu’il possède à titre privé, c’est lui qui peut éventuellement se prévaloir du régime B2C.

En B2B : une présomption réfragable, pas une nullité automatique

L’article VI.91/5, 8° CDE présume abusive la clause fixant des montants de dommages et intérêts « qui dépassent manifestement l’étendue du préjudice susceptible d’être subi ». Mais cette présomption est susceptible d’être renversée en démontrant l’absence de déséquilibre manifeste entre les droits et obligations des parties (art. VI.91/3 CDE – « liste grise »). C’est une différence fondamentale avec le régime B2C, où la nullité est totale et automatique (« liste noire »).

Les travaux préparatoires de la loi du 4 avril 2019 précisent que si « les parties conviennent de faire supporter certains risques à l’autre partie et que ce risque est calculé dans le prix convenu, un tel risque commercial peut être justifié ». Si le montant de votre clause a été intégré dans l’économie générale du bail, cet argument est déterminant.

💡 Exemple : votre bail prévoit une indemnité forfaitaire de 10 % des loyers restants dus en cas de défaut de paiement. Le preneur soutient que ce montant est excessif. Vous pouvez démontrer que ce taux couvre réellement vos frais de recouvrement, les coûts de gestion liés à l’impayé et le préjudice de trésorerie, et qu’il a été négocié et intégré dans la fixation du loyer. La présomption d’abus est ainsi renversée.

Par ailleurs, contrairement au régime B2C (art. VI.83, 17° CDE), aucune exigence de réciprocité n’est imposée en B2B : vous n’êtes pas tenu de prévoir une indemnité symétrique à votre charge.

Le Livre 5 du Code civil : réduction plutôt qu’annulation

Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1^er janvier 2023, l’article 5.88 du nouveau Code civil, qui est une disposition est impérative, s’applique également. Même si le juge devait estimer la clause excessive, il peut la réduire à un montant raisonnable plutôt que l’annuler totalement, en tenant compte du dommage et de toutes les circonstances pertinentes, sans pouvoir descendre en deçà d’un plancher raisonnable.

💡 Exemple : la clause prévoit une indemnité forfaitaire de 25 % du loyer annuel. Le juge estime ce montant manifestement déraisonnable. Plutôt que de l’annuler purement et simplement — ce qui vous priverait de toute indemnisation —, il le réduit à 10 %, correspondant à une estimation raisonnable de votre préjudice réel. Vous êtes ainsi protégé contre la nullité totale.

En pratique, vous devez avoir quatre « réflexes » :

• vérifier que les deux parties sont bien des entreprises: c’est la condition d’application du régime B2B, sensiblement plus souple que le B2C ;
• démontrer le caractère indemnitaire réel de la clause: établissez que le montant forfaitaire correspond à une estimation raisonnable de votre préjudice (frais de gestion, coût de recouvrement, problèmes de trésorerie) ;
• invoquer l’économie générale du contrat: si le risque a été intégré dans la négociation globale du bail, le déséquilibre manifeste est difficile à établir ;
• s’appuyer sur le Livre 5du nouveau Code civil : même en cas de réduction judiciaire, vous conservez le droit à une réparation raisonnable.

Si vous êtes confronté à une telle contestation, contactez le cabinet Centrius pour une analyse de votre situation. Une défense rigoureusement préparée, fondée sur la combinaison du Code de droit économique et du Livre 5 du Code civil, peut faire toute la différence.

Au cabinet Centrius, nous accompagnons bailleurs et preneurs dans les litiges liés aux baux commerciaux, de l’analyse juridique à la mise en place d’une stratégie de défense adaptée, tant en phase amiable que judiciaire : info@centrius.be – 0484/681.081 & 064/70.70.70 – www.centrius.be

Fabien SMETS & Marina TOULOUSE

[1]S. Lagasse, « Les clauses abusives en matière de bail commercial », in Handelshuur: continuoïteit en nieuwe uitdagingen / Baux commerciaux : continuité et nouveaux défis, BW Dossier n° 39, Bruxelles, 15 janvier 2025, pp. 157-187.