Comment renouveler son bail commercial sans se planter ? Tour d’horizon sur les délais, conditions du renouvellement (oui, c’est l’occasion de renégocier) et mentions obligatoires.

Le renouvellement du contrat de bail commercial n’est pas automatique. Ce type de contrat est encadré par une série de règles strictes reprises par la loi du 30 avril 1951 relative aux baux commerciaux.

Ces règles prévoient non seulement que le bail initial ne peut être inférieur à 9 ans, mais aussi que le locataire dispose du droit d’en demander le renouvellement à trois reprises.

Cette demande de renouvellement requiert toutefois le respect de conditions de fond et de forme très strictes.

Premièrement, le locataire sera attentif au délai dans lequel il doit introduire sa demande.

« L’heure, c’est l’heure ; avant l’heure, c’est pas l’heure ; après l’heure, c’est plus l’heure » !

La demande doit être introduite au plus tôt, le 18^ème mois et au plus tard, le 15^ème mois qui précède la fin de la période de 9 ans en cours. Ainsi, pour un contrat de bail prenant fin le 1^er septembre 2021, le renouvellement doit être adressé entre le 1^er mars 2020 et le 1^er juin 2020.

La demande qui serait introduite en dehors du délai imparti sera nulle.

Deuxièmement, cette demande doit être introduite par le locataire par lettre recommandée, ou par exploit d’huissier, signée et en respectant les autres conditions de forme prévues par la loi sur les baux commerciaux (article 14). En cas de pluralités de bailleurs, le demande devra être adressée à chacun d’eux.

C’est à ce moment-là que le locataire indiquera les « nouvelles » conditions auxquelles il souhaite renouveler son bail, parce que oui, vous n’êtes pas obligé de renouveler aux mêmes conditions, surtout si les circonstances économiques, financières et stratégiques ont évolué.

Quand on y pense, le locataire est susceptible de rester dans les lieux durant une période de 36 ans… C’est ainsi l’occasion pour lui de revoir, par exemple, le montant des charges ou du loyer, d’autant plus en période de pandémie de la COVID-19 que nous traversons encore actuellement.

Troisièmement, la demande doit reprendre expressément la mention prévue par l’article 14, alinéa 1^er de la loi :

« A défaut de notification par le bailleur, suivant les mêmes voies et dans les trois mois, de son refus motivé de renouvellement, de la stipulation de conditions différentes ou d’offres d’un tiers, le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées ».

À défaut pour le locataire de respecter ces conditions, sa demande sera nulle. Il s’agit cependant d’une nullité relative dont le bailleur sera libre de se prévaloir ou non. Le respect du prescrit de la loi en matière de renouvellement de bail s’impose donc au locataire de manière rigoureuse. A défaut, il perdra son droit au renouvellement.

Ensuite, une fois la demande introduite, c’est au tour du bailleur d’être rigoureux et attentif. En effet, il devra répondre à cette demande, et le cas échéant, aux nouvelles conditions, positivement ou négativement, dans les trois mois de la demande conformément aux conditions de fond et de forme imposées par la loi.

Si le bailleur ne respecte pas ses conditions – par exemple, s’il répond trop tard – ou s’il ne répond pas, il sera réputé accepter le renouvellement du bail aux conditions formulées par son locataire.

Enfin, si les parties ne sont pas d’accord sur les conditions du renouvellement, il appartiendra au locataire de saisir le Juge de paix dans les 30 jours de la réponse du bailleur (article 14, al.2).  A nouveau, ne loupez pas ce délai !

Le juge fixera les conditions du nouveau bail et statuera en équité.

Vous désirez plus d’information sur le renouvellement du bail commercial ou désirez vous faire assister d’un avocat spécialisé en droit du bail commercial, prenez contact avec le département de Me Blondeel au 064/70.70.70 ou adressez un e-mail à db@centrius.be .