Les compétences du cabinet Centrius












Bail commercial et payement des loyers durant le coronavirus (covid-19)…. En pleine de période de confinement, nombreux entrepreneurs, bailleurs et locataires se posent cette question cruciale à leur entreprise. Dois-je continuer de payer mon loyer ? Dois-je accepter de réduire le loyer de mon locataire ?

Il nous parait en réalité qu’il est impossible de se prononcer à ce stade sans cas de jurisprudence avéré et qu’il serait bien courageux de soutenir qu’un tribunal irait jusque là au vu des conséquences financières et judiciaires qui s’en suivront indubitablement.

A notre sens, il faut également d’emblée rappeler qu’un particulier qui perd son travail ne peut soudainement soutenir qu’il devient incapable de payer son loyer et solliciter une exonération de son bailleur.

Entre particuliers, la réduction du loyer ou la suspension du loyer semble exclu, mais qu’en est-il entre entreprises ?  Que se passe-t-il si vous êtes dans l’incapacité de payer votre loyer du fait de l’interdiction imposée par le gouvernement ?

Est-ce que la force majeure peut vous libérer de votre obligation de payement du loyer ? Certains auteurs estiment que oui.

A cet égard, plusieurs auteurs se sont montrés prolifiques en vue de justifier ou non l’application du cas de force majeure qui empêcherait le payement du loyer ou la mise à disposition du bien loué qui deviendrait impossible par les arrêtés du gouvernement (voir notamment l’arrêté ministériel portant des mesures d’urgence pour limiter la propagation du coronavirus du 18 mars 2020 (covid-19)).

Il convient en premier lieu d’analyser si l’arrêté du gouvernement s’applique à votre cas et si l’impossibilité de payement du loyer est temporaire ou non…

La cause étrangère ou le fait du prince pourrait être soulevée, bien que le caractère « imprévisible » du virus reste à démontrer…

En tout état de cause, il convient également de rappeler que les contrats de baux ont sans doute prévu des clauses particulières qui pourraient soit protéger le bailleur en pareil cas, soit protéger son locataire. On pense à une clause contractuelle qui régirait l’imprévision entre parties. Une analyse au cas par cas est donc indispensable.

Concrètement, vous pouvez décider de suspendre le payement du loyer et débuter une discussion ou négociation avec votre bailleur.

Néanmoins, est-ce que celui-ci sera disposé à négocier ? Rien n’est moins sûr et il ne faut pas oublier que le bailleur n’est pas un « entrepreneur sans vergogne » qui refuserait de prendre en considération la situation financière délicate de son locataire, mais très probablement à son tour également soumis à des obligations de remboursement de crédit hypothécaire, sans nécessairement pouvoir bénéficier d’un report de son propre crédit. Chaque situation est différente et il ne faut donc pas jeter le bébé avec l’eau du bain, pour reprendre une expression allemande bien connue…

En tout état de cause, on rappellera que la justice est tout de même au ralenti avec des audiences suspendues et des huissiers de justice également mis en suspens, sauf urgence ou extrême urgence (actions en référé).

La question des charges est probablement plus aisée. S’il s’agit de charges provisionnelles, pas de soucis, mais s’il s’agit de charges forfaitaires, il parait plus évident qu’une négociation s’impose et qu’un bailleur commettrait un abus de droit en refusant de revoir celles-ci…

En conclusion, la situation du locataire qui souhaite suspendre ou interrompre le payement de son loyer est compliquée, mais pas sans issue (il convient d’analyser attentivement son contrat de bail et sa situation personnelle), et rien ne permet aujourd’hui d’écarter que les juridictions de fond opteront par le biais du principe d’exécution de bonne foi des conventions ou de l’abus de droit de rééquilibrer les contrats durant cette période au bénéfice des locataires. On restera donc très prudent en tant que locataire, sauf s’il s’agit d’obtenir des délais de payement ou de revoir des charges forfaitaires. En tant que bailleur, vous êtes donc relativement couverts, mais pas pour autant à l’abri de tout risque ou décision judiciaire contraire.

Notre conseil est donc de trouver un terrain d’entente (report, exonération partielle du loyer) et à défaut, de faire appel à vos conseillers juridiques pour tenter de dégager des solutions constructives.

David BLONDEEL – Avocat associé – CENTRIUS AVOCATS – db@centrius.be