Indemnité d’éviction en bail commercial : comment obtenir une réparation complète de la perte du fonds de commerce ?

En droit belge, le régime des baux commerciaux est principalement régi par la loi du 30 avril 1951, qui vise à protéger le locataire commerçant, notamment en lui assurant une certaine stabilité d’exploitation.

L’un des mécanismes centraux de cette protection est l’indemnité d’éviction, due dans certaines hypothèses où le bailleur refuse le renouvellement du bail (cfr. précédent article).

Le principe de l’indemnité d’éviction 

Le locataire commercial bénéficie, en principe, d’un droit au renouvellement de son bail (articles 13 à 24 de la loi). Toutefois, le bailleur peut refuser ce renouvellement pour des motifs légalement prévus (occupation personnelle, reconstruction, changement d’affectation, etc.) ou même sans motif, mais avec des conséquences financières.

Lorsque le refus de renouvellement n’est pas fondé sur un motif grave imputable au locataire, ce dernier peut prétendre à une indemnité d’éviction, qui est censée compenser le préjudice dû à la perte d’emplacement commercial, essentiel à la clientèle (articles 25 à 28 de la loi). En effet, l'indemnité est prévue pour couvrir la perte du fonds de commerce et non du bail.[1]

Le montant de base de l’indemnité dépend du motif du refus. À défaut de motif légitime, elle peut atteindre un, deux ou trois ans de loyer selon les circonstances précisées à l’article 25 : ainsi, l’indemnité est égale à :

• 1 an de loyer si le bailleur affecte l'immeuble à une destination non commerciale (art. 16, 2°) ou souhaite le reconstruire (art. 16, 3°), ou si le preneur ayant fait une offre sérieuse a été écarté, suite à l'offre d'un tiers surenchérisseur (art. 23), qui exerce dans l'immeuble un commerce différent de celui exercé par le preneur initial ;
• 2 ans de loyer si le bailleur, le nouveau preneur ou un occupant énuméré à l'art. 16, §1, 1°, exerce dans l'immeuble un commerce similaire à celui du preneur sortant ;
• 3 ans de loyer si le bailleur, sans justifier d'un motif grave, ne réalise pas dans les 6 mois et durant 2 ans au moins l'intention pour laquelle il a évincé le preneur[2] ou si le bailleur ou le nouveau preneur ouvre, avant l'expiration d'un délai de 2 ans, un commerce similaire, sans en avoir donné connaissance au preneur sortant lors de son éviction.

L’indemnité d’éviction complémentaire

Au-delà de l’indemnité forfaitaire prévue par la loi, le locataire peut réclamer une indemnité complémentaire s’il démontre que son préjudice réel excède le montant de base.

Dans cette perspective, l’indemnité d’éviction complémentaire met en œuvre le principe général de la réparation intégrale du dommage, consacré de manière constante par la Cour de cassation, selon lequel la victime doit être replacée, autant que possible, dans la situation qui aurait été la sienne si le fait dommageable ne s’était pas produit, sans enrichissement ni appauvrissement.

La réparation intégrale du préjudice causé peut notamment comprendre :

• la perte de la clientèle
• les frais de déménagement
• les frais relatifs aux travaux réalisés dans de nouveaux locaux[3]
• la perte d'une chance de négociation de remise du fonds de commerce.[4]

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Fabien SMETS et Samy ELECH

[1] B. Louveaux, Le droit du bail commercial, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 971.

[2] Cette indemnité n'est pas due si le bailleur donne à l'immeuble une affectation qui lui aurait permis la reprise sans indemnité ou moyennant une indemnité égale ou inférieure à celle qu'il a dû supporter.

[3] Civ. Bruges, 31 janvier 2003, R.J.I, 2003, p.12.

[4] J.P. Liège (2^ème canton), 18 juin 1964, Jur. Liège, 1964-65, p. 8.