La responsabilité du « gardien » d’un immeuble vicié : application concrète de l’article 1384, alinéa 1 du Code civil
L’article 1384, alinéa 1 du Code civil permet d’engager la responsabilité du gardien d’une chose viciée qui provoque un dommage à un tiers.
La notion de « chose » inclut toute chose corporelle, mobilière ou immobilière à l’exception des animaux et des bâtiments en ruine[1].
Un immeuble peut entrer dans cette définition et il sera vicié s’il comporte une anomalie susceptible d’entrainer un dommage[2] (une enseigne en façade qui se détache, un escalier en bois rongé par la mérule qui s’effondre…).
Le responsable est alors le gardien de l’immeuble, à savoir la personne qui exerce sur lui un pouvoir de surveillance, de contrôle. Le gardien ne correspond pas toujours au propriétaire de l’immeuble : il peut transmettre la garde à un tiers (par exemple un locataire).
C’est le cas du propriétaire qui loue son immeuble et qui mentionne dans le contrat de bail, que l’entretien de la chaudière est une obligation du locataire. En cas de dommage commis par ladite chaudière, le locataire sera considéré le gardien de celle-ci[3].
A contrario, un escalier menant à la cave commune d’un immeuble, qui ne fait l’objet d’aucune obligation d’entretien, engage la responsabilité du propriétaire de l’immeuble[4].
Lorsque la garde, le vice de la chose, le dommage et leur lien causal sont établis, la présomption selon laquelle le gardien de l’immeuble est responsable du dommage n’est plus renversable. Il est présumé responsable, même s’il n’a commis aucune faute particulière. Le seul moyen par lequel il peut échapper à sa responsabilité est de démontrer qu’il n’est pas le gardien, qu’il n’y a pas de vice, qu’il n’existe pas de dommage,…
[1] J.Bockourt, B.De Cocquéau, A. Delvaux, R. Simar, Le contrat d’entreprise : chroniques de jurisprudence 2001-2011, Larcier, Bruxelles, 2012, p. 376.
[2] Bruxelles (ch. I), 09 février 2000, R.G.A.R., 20001/7, p. 13413.
[3] J.P. Marchienne-au-Pont, 29 novembre 1996, J.J.P., 1997, p. 278.
[4] Gand (13e ch.), 30 octobre 2002, R.G.A.R., 2004, n°13.808.
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