On le sait, la pandémie de la covid-19 n’a pas épargné nos commerçants, et la question relative à l’obligation du preneur de poursuivre le paiement de son loyer en cas d’interdiction totale ou partielle d’exploiter les lieux loués s’est largement posée.
Théorie des risques, force majeure, abus de droit, imprévision, … font partie des arguments majoritairement utilisés par les plaideurs afin de permettre au preneur de s’alléger de tout ou une partie de son loyer.
Ces positions ont toutefois divisé la jurisprudence des justices de paix, qui demeurent partagées.
Pour certaines, la crise sanitaire constitue un cas de force majeure et aucun loyer n’est dû pour la période durant laquelle les commerces dits non-essentiels ont été fermés.
Pour d’autres, le preneur demeure redevable de l’intégralité de son loyer, dès lors qu’il a été laissé dans les lieux loués.
Enfin, d’autres encore se montrent plus modérées et coupent la poire en deux en vue de rechercher un équilibre afin de préserver la relation bailleur/preneur.
Des appels de certaines de ces décisions ont été interjetés, précisant un peu plus la jurisprudence en la matière.
Pour la 6ème chambre du Tribunal de première instance francophone de Bruxelles, ce sont les arguments de la force majeure et de l’abus de droit qui l’emportent, dont l’application varie en fonction des trois phases qu’elle distingue :
1.Première phase : lors de la fermeture obligatoire de tous les commerces non-essentiels (du 19 mars au 10 mai 2020) :
Durant cette phase, la juridiction d’appel estime que la crise sanitaire constitue un cas de force majeure dès lors que le bailleur s’est trouvé dans l’impossibilité de procurer au locataire la jouissance prévue des lieux loués. Le preneur est ainsi libéré de son obligation de payer les loyers relatifs à cette première période.
2. Deuxième phase : lors de la période de déconfinement (du 11 mai au 1er novembre 2020) :
Le Tribunal estime que la force majeure ne peut être d’application durant cette période dès lors que les commerces étaient accessibles. C’est ainsi qu’il précise, qu’au regard de l’abus de droit, le bailleur qui réclame la totalité du loyer n’abuse pas de son droit, et le preneur doit payer les loyers relatifs à cette période.
3. Troisième phase : lors de la fermeture partielle des commerces non-essentiels (du 2 novembre au 13 décembre 2020) :
Durant cette phase, le Tribunal estime que le bailleur qui réclame l’intégralité du loyer abuse de son droit.
En effet, s’il était permis aux commerçants de fonctionner sur rendez-vous ou de procéder à des retraits en magasin ou livraison, cette attitude pourrait créer un déséquilibre dans l’équilibre du contrat et donc constituer un abus de droit. Le Tribunal se montre ainsi plus modéré durant cette période.
La 5ème chambre du Tribunal de Première Instance quant à elle, privilégie l’approche de la recherche de l’équilibre dans la relation bailleur/preneur et applique ainsi la théorie de l’abus de droit, dès lors que les mesures sanitaires n’empêchent pas le bailleur de fournir la jouissance paisible des lieux loués au locataire.
Elle considère également que si l’objet du bail a disparu du fait des mesures sanitaires, ces mesures n’ont été que temporaires de sorte que le bail n’a pas subi une perte définitive de son objet.
Par conséquent, et par application de l’abus de droit, un équilibre doit être trouvé le bailleur qui réclame la totalité des loyers abuse de son droit et voit celui-ci réduit « à son exercice normal de sorte que le loyer aurait dû être réduit de moitié en avril, mai et juin 2020 et de 25 % à partir du 19 octobre 2020 compte tenu des opportunités laissées durant cette 2ième période par le gouvernement pour limiter ce déséquilibre, dont la vente à emporter. »
L’on notera que ces décisions protègent les intérêts tant du bailleur que du preneur, ce qui est rassurant.
D’autres affaires sont encore en cours devant les juridictions d’appel, à suivre…
