La question peut, notamment, se poser lorsque – étant propriétaire d’un terrain à bâtir – vous faites appel à un entrepreneur afin d’y ériger votre future habitation pour un montant de 400.000 €. Dans cette perspective et à cette fin, intervient la conclusion d’un contrat de construction soumis à la loi Breyne, dont le régime offre une protection étendue au maître de l’ouvrage et à l’entrepreneur.
À un moment donné, ce dernier pourrait faire valoir une clause de révision de prix prévue dans le contrat. Le maître de l’ouvrage se trouve dès lors confronté à une nouvelle facture d’un montant de 25.0000 € supplémentaire. A la question qu’il nous pose alors – « puis-je contester la validité et l’application de cette clause de révision de prix ? » – nous pouvons parfois répondre par l’affirmative.
La légitimité d’une révision de prix est soumise à plusieurs conditions cumulatives :
- la révision du prix doit être contractuellement prévue ;
- sont susceptibles de révision le prix du bâtiment ou celui des travaux de transformation & d’agrandissement ;
- le révision ne peut être due qu’à des fluctuations de salaires & charges sociales ainsi qu’à des variations du prix des matériaux, matières premières ou produits utilisés dans la construction ;
- le prix est révisable à concurrence de 80% maximum mais la révision due aux fluctuations de salaires & charges sociales ne peut excéder 50% du prix du bâtiment ;
- la révision du prix doit être calculée sur la base des dernières fluctuations enregistrées avant le début des travaux faisant l’objet de la demande de paiement partiel.
En cas de non-respect de ces conditions, la clause est réputée non écrite et, partant, inapplicable.
À ces conditions prévues par la loi Breyne, s’ajoutent des conditions du droit commun : la clause de révision de prix doit être rédigée de manière claire et précise et sur la base de critères objectifs conformes aux prescrits légaux, et sa mise en œuvre doit s’effectuer de bonne foi.
En tant que maître de l’ouvrage, vous devez être informés en temps utile de la hausse des prix et marquer votre accord sur la clause ainsi que sur l’augmentation au regard du devis initial.
Des échanges entre parties ou des engagements précontractuels de « prix fixe » permettent de négocier fermement toute révision de prix, voire de s’y opposer, nonobstant la présence, dans le contrat, d’une clause de révision de prix conforme à la loi Breyne.
Il arrive régulièrement que les clauses de révision de prix contractuellement stipulées dans le cadre de la Loi Breyne soient en réalité mal rédigées : elles renvoient à une cause de force majeure mal définie, elles visent un article non pertinent, etc. De telles approximations en altèrent évidemment la vigueur.
Des négociations interviennent fréquemment, entre promoteurs et particuliers, en vue d’obtenir une augmentation de prix ou de la contester. Un élément de négociation intéressant réside dans la nullité pur et simple de l’ensemble du contrat qui ne respecterait pas les dispositions impératives de la loi Breyne, pour des motifs parfois externes à la clause de révision de prix, qui serait, quant à elle, valable.
Les avocats spécialisés en matière de loi Breyne du cabinet Centrius vous assistent, durant ces négociations, afin d’obtenir un accord définitif & sécurisé et de valider une stratégie de négociation reposant sur des griefs relatifs à la validité du contrat.
Me David Blondeel & Me Cassandre Noël
