Vices cachés en matière immobilière – Comment faire appel à la garantie ?

Lors de l’achat d’une maison ou d’un appartement, il est naturellement important d’être vigilant aux imperfections pouvant toucher l’immeuble. Toutefois, certains défauts peuvent échapper à l’examen normal, prudent et attentif d’un acheteur et constituer à leur découverte un vice caché dont la réparation entrainerait des dépenses que l’acheteur ne souhaite pas supporter. L’article qui suit a pour but de vous présenter les grandes lignes de cette garantie en vices cachés et vous fournir un premier avis sur l’opportunité d’introduire une action contre le vendeur du bien assisté d’un avocat spécialisé en vices cachés.

L’acheteur souhaitant mettre en œuvre la garantie des vices cachés doit établir la réunion de quatre conditions cumulatives [1] :

1. L’existence d’un vice qui affecte la chose vendue et « rend la chose impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminue tellement cet usage que si l’acheteur l’avait connu, il ne l’aurait pas acquise ou l’aurait acquise pour un prix moindre » (Article 1641 du Code civil) ;
2. Le caractère caché du vice : il faut donc que le vice ne soit pas apparent. L’apparence ou non du vice fera l’objet d’une appréciation des Tribunaux, selon que l’acheteur est un professionnel ou un profane en la matière, la nature de la chose et la nature du vice mais également suivant les circonstances de la vente (par exemple en cas d’état vétuste du bien ou le prix de vente)
3. La présence du vice au moment du transfert de la propriété, soit son antériorité à la vente et qui doit être prouvé par l’acheteur ;
4. La gravité du vice : tel que stipulé par l’article 1641 du Code civil, il faut que le vice présente une certaine gravité et affecte l’utilité que l’acheteur peut légitimement espérer de la chose. Il s’agit une nouvelle fois d’un élément apprécié souverainement par les juges sur base de la nature de la chose et sa destination envisagée par l’acheteur.[2]

Outre ces conditions cumulatives, l’acheteur doit respecter certaines conditions de forme :

1.  L’exigence d’agir à « bref délai » tel que rappelé par l’article 1648 du Code civil : à nouveau, l’appréciation de la durée du délai d’action fera l’objet d’une appréciation par les Tribunaux, suivant la nature ou l’usage de la chose,le type de vice rencontré ainsi que la qualité des parties (professionnels ou non). Le point de départ du délai est quant à lui généralement fixé à la découverte du vice ou à l’instance où l’acheteur a légitimement pu en prendre connaissance. L’exigence de ce « bref délai » a principalement pour but d’éviter que les preuves nécessaires ne soient perdues et que l’acheteur puisse établir l’existence du vice au moment de la vente ou antérieurement. Cette preuve étant de plus en plus difficile à rapporter avec le temps qui passe ! Des pourparlers sérieux entre parties et avocats peuvent suspendre ce « bref délai », il faut en tout état de cas agir vite en matière de vices cachés.

2. La connaissance du vice par le vendeur

Un vendeur particulier est présumé de bonne foi s’il ne pouvait déceler le vice à la suite d’une investigation normale du bien.[3] A l’inverse, si ce même vendeur avait connaissance du vice caché, il a l’obligation d’en informer l’acheteur sous peine de se voir considéré comme vendeur de mauvaise foi.[4]

La bonne ou mauvaise foi du vendeur est primordiale pour permettre d’apprécier l’efficacité des clauses d’exonération de garantie. En vertu de l’article 1643 du Code civil le vendeur peut écarter la garantie des vices cachés à l’aide d’une clause, toutefois cette limitation ou exonération de la garantie n’est possible que si le vendeur ignore le vice de la chose au moment de la vente.[5]

Les règles sont différentes en ce qui concerne les vendeurs professionnels qui sont censés connaitre les vices cachés qui affectent le bien qu’ils mettent en vente.[6] Par conséquent, les clauses d’exonération de la garantie des vices cachés ne sont pas valables en présence d’un vendeur professionnel par celui-ci est « présumé » avoir connaissance des vices à moins qu’il parvienne à prouver le caractère indécelable du vice.[7]

Quelles sont les sanctions qui peuvent être imposées au vendeur si je prouve la présence d’un vice caché qui affecte le bien que je viens d’acheter ?

La sanction est prévue à l’article 1644 du Code civil : l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix (action rédhibitoire), ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts (action estimatoire).

Malgré la formulation de l’article 1644 du Code civil précisant que la « partie du prix (...) sera arbitrée par experts », la Cour de cassation considère en réalité que le juge n’est pas tenu s’en remettre à un expert et, s’il décide de recourir à une expertise, il demeure tout à fait libre de ne pas suivre l’avis de ce dernier et garde ainsi son pouvoir d’appréciation concernant le montant à restituer à l’acheteur.[8]

Vous l’aurez compris, la mise en œuvre de la garantie des vices cachés est une matière technique où la rapidité d’intervention d’un conseil technique et d’un avocat est primordiale, particulièrement pour les acheteurs.

Il est par conséquent important de procéder au plus vite à un constat écrit, si possible contradictoire et de consulter un avocat en vices cachés qui pourra vous conseiller au mieux dès la découverte d’un vice dans votre nouvelle habitation.

---

[1] Cruquenaire, A., Delforge, C. Durant, I., Wéry, P., Droit des contrats spéciaux, 4^ème édition, Kluwer, 2015, p. 154.

[2] Van den Drieschen, P.-F., La vente immobilière, Pratique du droit, Wolters Kluwer, n°80, p. 229.

[3] Van den Drieschen, P.-F., op. cit., p. 234 ; Nivelles, 26 mars 1969, J.T., 1969, p. 463.

[4] Van den Drieschen, Ibidem. 

[5] Kohl, B., La vente immobilière, Larcier, 2015, Vol. 161, p. 185 ; De page, H., Traité élémentaire de droit civil belge, T. IV, 4^e éd., p. 308, n°220 ; Bruxelles, 11 octobre 2001, J.T., 2002, p.132.

[6] Donnay, M., « Annulation pour vice de consentement, résolution pour cause d’éviction ou pour vice caché », Rec. gén. enr. not., 1960, n°20.186, p. 86, n°6 ; Cass., 4 mai 1939, Pas., 1939, I, p. 233 ; Cass., 13 novembre 1959, Pas., I, p. 313 ; Cass., 6 octobre 1961, Pas., 1962, I, p. 152 ; Cass., 6 mai 1977, Pas., I, 1977, p. 907.

[7] Kohl, B., op. cit., p. 186. 

[8] Cruquenaire, A., Delforge, C. Durant, I., Wéry, P., op. cit., p. 163 ; Kohl, B., op. cit., p. 197 ; Cass., 10 mars 2011, R.G. n°C.10.0046.F, publié in J.L.M.B., 2011, p. 1809.