Comment rédiger un bon contrat de bail ?

Lorsque vous décidez de louer votre bien, il est primordial de conclure un bon contrat de bail avec votre locataire afin d’éviter tous différends entre le bailleur et le locataire quant à l’exécution du contrat. Il est dès lors indispensable que le contrat de bail conclu entre les parties soit le plus complet et précis possible afin que l’entente entre le bailleur et le locataire soit sereine durant toute la durée du contrat de bail.

Depuis quelques années maintenant, chaque région est tenue d’établir les réglementations relatives aux baux d’habitation. Par conséquent, chaque Région adopte ses propres règles et il convient donc d’appliquer le bon décret ou la bonne ordonnance pour chaque région, selon la localisation du bien mis en location.

En Région wallonne, le bail d’habitation est désormais régi par le Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation alors que, dans la Région Bruxelles-Capitale, c’est l’ordonnance du 27 juillet 2017 visant la régionalisation du bail d’habitation qui est d’application. Nous nous attardons ici plus particulièrement sur le décret en vigueur en Région wallonne.

A cet égard, il est malheureux de constater qu’encore beaucoup de baux à résidence principale font référence à l’ancienne loi alors que celle-ci ne s’applique plus. Cela peut donc induire les parties en erreur qui respecteront sans doute le contrat, mais pas le décret et ses règles impératives.

Il convient tout d’abord d’attirer l’attention sur le fait que certaines des règles prescrites par ce décret sont impératives, ce qui signifie que les parties ne peuvent y déroger dans le contrat de bail. Si les parties y inscrivent une clause contraire à une règle impérative prévue dans le décret du 15 mars 2018, cette clause sera réputée non-écrite.

Pour savoir si une règle du décret est impérative, il convient de partir du principe que toutes les règles sont supplétives, c’est-à-dire qu’on peut y déroger, sauf celles pour lesquelles le caractère impératif est explicitement spécifié dans le décret.

L’un des changements majeurs apportés par le décret du 15 mars 2018 est que le contrat de bail doit impérativement être écrit et contenir plusieurs mentions impératives, telles que l’identité précise des parties au contrat, la date de prise de cours du contrat et sa durée, le type de contrat de bail, l’énonciation de toutes les pièces données en location, le montant du loyer, le montant des charges communes éventuelles et le montant des charges privatives ainsi que l’indication du caractère forfaitaire ou provisionnel de ces charges, l’éventuel mode de calcul des charges et la répartition effectuée entre les habitations du même immeuble, la mention de l’existence de compteurs individuels ou collectifs et, enfin, la date du dernier certificat PEB[1].

La durée du contrat de bail est une mention primordiale car elle a beaucoup d’influence sur l’exécution du contrat de bail, notamment sur le délai de préavis, l’octroi d’éventuelles indemnités en cas de rupture anticipée du contrat, etc. Si la durée n’est pas mentionnée dans le contrat de bail, le décret estime alors qu’il s’agit d’un contrat de bail d’une durée de neuf ans.

De plus, le contrat de bail écrit et signé par les parties doit être accompagné de l’annexe prévue par le Gouvernement correspondant au type de contrat de bail. Il s’agit d’une obligation prévue dans le décret également.

Afin d’éviter au maximum un quelconque litige entre le locataire et son bailleur quant à l’exécution et aux modalités du contrat, un bon contrat de bail doit contenir de nombreuses clauses. A cet égard, sous toutes réserves des règles impératives du décret, il semble utile de rappeler que les « conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites »[2]. Dès lors, les parties au contrat de bail, à savoir le(s) locataire(s) et le(s) bailleur(s), sont tenus de respecter les obligations qui découlent du contrat qu’ils ont conclu et signé entre eux.

Par exemple, le contrat de bail doit idéalement prévoir les modalités d’indexation du loyer, les cas de résiliation anticipée du contrat de bail, les éventuelles indemnités que les parties pourront réclamer en cas de résolution fautive de l’autre partie du contrat de bail, les modalités quant à la constitution de la garantie locative, les risques encourus par le locataire en cas de montants impayés à l’échéance, la responsabilité et les obligations de chacune des parties, la possibilité ou non de céder ou sous-louer le bien, les modalités quant aux états des lieux d’entrée et de sortie du bien, les visites du bien par le bailleur, les cas d’expropriation, … et encore bien d’autres situations peuvent être prévues et régies par les parties dans le contrat de bail.

Plus le contrat de bail sera complet et précis, au mieux les droits des parties seront protégés et les contestations compliquées.

Il est également indispensable que le contrat de bail soit signé et daté par chaque partie au contrat et qu’il soit fait en autant d’exemplaires que de parties. Afin de garantir encore plus de sécurité aux parties, il est nécessaire que le contrat de bail soit enregistré au Bureau Sécurité Juridique. Cette obligation repose sur le bailleur.

En conclusion, il est donc dans l’intérêt du bailleur mais également tout autant dans l’intérêt du locataire de conclure un contrat de bail de manière attentive et prudente voire de le personnaliser selon les besoins spécifiques de l’habitation et des parties au contrat.

Toutefois, la rédaction d’un contrat de bail n’est pas chose aisée et doit se faire de façon très précise et rigoureuse pour être efficace. Dès lors, n’hésitez pas à faire appel au cabinet d’avocats CENTRIUS afin de vous faire assister dans la rédaction de votre contrat de bail avec un avocat spécialisé dans cette matière. Un forfait pour rédiger un contrat de bail sur mesure peut être convenu avec Me Alyssa BERTEOTTI, avocate associée spécialisée en droit immobilier au sein du cabinet CENTRIUS.

[1] Art. 3§1 du Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation.

[2] Art. 1134 du Code civil.