23/04/2025
Désolidarisation du bail commercial en cas de cession du fonds de commerce
En Belgique, lorsqu'un locataire cède son fonds de commerce, il peut transmettre simultanément son bail commercial. Toutefois, cela ne signifie pas automatiquement qu'il est libéré de ses obligations envers le bailleur. Voici les règles essentielles à connaître pour obtenir une « désolidarisation du bail commercial ».
Quels sont les effets de la cession du bail ?
Lorsqu'un locataire cède son fonds de commerce, le bail commercial est, en principe, transmis à l’acquéreur, sauf stipulation contraire dans le contrat de bail.
Toutefois, sauf exception, le cédant demeure solidairement responsable des obligations locatives avec le cessionnaire. Cette solidarité peut uniquement être levée :
- si le bailleur donne expressément son accord pour libérer le cédant dans le futur ;
- si une clause du bail prévoit une désolidarisation automatique en cas de cession.
En vertu de l'article 11 de la loi sur les baux commerciaux, si la cession porte sur l'intégralité des droits du locataire principal, le cessionnaire devient le locataire direct du bailleur.
De plus, en cas de sous-location totale accompagnée de la cession du fonds de commerce, cette situation est assimilée à une cession du bail. Toutefois, le preneur originaire demeure solidairement tenu de toutes les obligations dérivant du bail initial.
Quelles sont les options du locataire en cas d’absence de cause de désolidarisation ?
En l'absence d'une clause prévoyant expressément la fin de la responsabilité du locataire initial lors de la cession, plusieurs options peuvent être envisagées :
- négociation avec le bailleur : la mainlevée de responsabilité peut être obtenue par accord écrit ;
- garanties supplémentaires : le cessionnaire peut proposer un dépôt de garantie ou une caution bancaire pour rassurer le bailleur sur sa capacité à respecter ses obligations.
Quels sont les droits du bailleur ?
Le bailleur dispose de plusieurs droits lorsqu'une cession du bail est envisagée :
- opposition à la cession : si le bail contient une clause interdisant la cession ou subordonnant celle-ci à son accord, le bailleur peut la refuser ;
- exigence de garanties : Il peut imposer que le cédant reste garant du respect des obligations locatives par le cessionnaire ;
- refus de la désolidarisation : si le cessionnaire ne présente pas les mêmes garanties financières que le cédant, le bailleur peut refuser de libérer ce dernier de ses obligations.
Quelles sont les formalités à respecter
Dans ce cadre, pour assurer une cession du bail en bonne et due forme, plusieurs démarches doivent être suivies :
- notification au bailleur : la cession doit être signalée au bailleur, généralement par courrier recommandé ;
- vérification des clauses contractuelles : il est essentiel d'examiner le bail afin de connaître les conditions et restrictions relatives à la cession ;
- rédaction d'une convention tripartite – entre le locataire sortant, le locataire entrant et le bailleur – peut préciser les modalités de la cession et, le cas échéant, entériner la désolidarisation.
Conclusion
La désolidarisation du bail commercial lors de la cession du fonds de commerce n’est pas automatique et requiert souvent une négociation avec le bailleur. L'article 11 de la loi sur les baux commerciaux apporte des précisions essentielles sur les droits du cédant, du cessionnaire et du bailleur en cas de cession ou de sous-location du fonds de commerce.
Pour minimiser les risques, il est recommandé d’examiner attentivement les dispositions du bail et, si nécessaire, de conclure une convention tripartite afin d’obtenir une désolidarisation explicite. Une bonne anticipation des conditions de cession permet d’assurer une transmission sereine du fonds de commerce sans obligation persistante pour l’ancien locataire.
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