Droit au renouvellement d’un bail commercial – quid de la durée du bail initial ?

Dans le cadre d’un contrat de bail commercial, le preneur dispose du droit de solliciter le renouvellement du bail à trois reprises, chaque période ayant une durée de neuf années.

Qu’en est-il si le bail initial excède de manière significative la période de 9 ans, notamment dans le cas d’un bail conclu d’emblée pour une durée initiale de 27 ou 36 ans ? Le preneur a-t-il le droit de demander trois fois le renouvellement, ce qui allongerait le bail de 27 ans ?

Découvrez ce que dit la loi, ce qu’en pense la doctrine et quelles sont les précautions à prendre.

Le principe : un droit au renouvellement limité à trois fois neuf ans

L’article 33 de la loi du 30 avril 1951 relative aux baux commerciaux reconnaît au preneur un droit au renouvellement de son bail à trois reprises, chaque fois pour une durée de neuf ans :

« Le preneur a le droit d'obtenir, par préférence à toute autre personne, le renouvellement de son bail (…) pour une durée de neuf années (…) Ce droit est limité à trois renouvellements. »

Ce droit est d’ordre public, ce qui signifie qu’il s’impose aux parties et ne peut être écarté par convention contraire.

Et si le bail initial dure déjà plus de 9 ans ?

Il arrive que des parties concluent un bail commercial pour une durée plus longue que les 9 années « classiques », par exemple 18, 27 ou même 36 ans.

Dans cette hypothèse, on peut se demander si le preneur bénéficie encore du droit au renouvellement et si dernier conserve la même étendue, en plus des années couvertes par le contrat initial ?

Ce qu’en disent les auteurs : la durée initiale n’a pas d’incidence

La doctrine est claire : même si la durée du bail dépasse 9 ans, le preneur conserve le droit à trois renouvellements successifs de 9 ans.

Pourquoi ? Parce que la loi ne conditionne pas ce droit à la durée initiale du contrat. Le plafond des trois renouvellements s’ajoute, quelle que soit la longueur du bail de départ.

Ainsi, un bail conclu pour une durée initiale de 27 ans peut théoriquement atteindre 54 ans si le preneur exerce son droit à obtenir les trois renouvellements.

« Le bail commercial peut même aboutir à une durée plus longue que trente-six ans dès lors que le fait que le bail initial ait été conclu pour une durée supérieure à neuf ans ne fait pas obstacle au droit du preneur de demander trois renouvellements de neuf années chacun. »[1]

Conclusions

Oui, un preneur peut demander trois renouvellements de 9 ans même si le bail initial dure déjà plus de 9 ans. Cela signifie que la durée totale du bail peut largement dépasser 36 ans.

Il est donc crucial, tant pour le bailleur que pour le preneur, de bien réfléchir à la durée initiale du bail et aux effets juridiques à long terme.

Une rédaction claire et équilibrée du contrat permet d’éviter toute insécurité ou surprise au moment du renouvellement.

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Me David BLONDEEL et Me Chiara RINALDI

[1] E. Van Den Haute, Traité des contrats spéciaux, Bruxelles, Larcier-Intersentia, 2024, p. 1206. – J.P. Wavre, 22 juin 2014, J.J.P., 2006/3, p.138.