La convention de promotion immobilière : le promoteur peut-il être soumis à la responsabilité décennale ?

Dans la pratique immobilière, les conventions conclues entre un promoteur et son client prennent des formes variées : vente sur plan, construction « clé sur porte », vente couplée à une obligation de construire, mandat de représentation, etc.

Derrière ces mécanismes se profilent deux questions centrales : comment qualifier juridiquement le contrat de promotion immobilière et cette qualification permet-elle d’appliquer la responsabilité décennale ?

La réponse n’est pas uniforme. Elle dépend de la structure économique de l’opération, du rôle effectif du promoteur et de la volonté commune des parties.

1. – La convention de promotion : un mandat étendu

Traditionnellement, le droit belge repose sur le triangle classique : maître de l’ouvrage – architecte – entrepreneur.

La convention de promotion vient s’insérer en dehors de ce schéma sans le remplacer ; elle crée une relation bilatérale entre :

• le maître de l’ouvrage (MO), qui reste propriétaire du projet ;
• le promoteur, chargé de réaliser pour le compte du MO une mission très large : coordination, gestion, choix des intervenants, suivi financier, vérification des états d’avancement, gestion administrative, représentation du MO, etc.

Lorsque le promoteur agit principalement pour le compte du client, en accomplissant des actes juridiques, tels que la conclusion de contrats, avec l’architecte ou les entrepreneurs, ou l’introduction de la demande de permis d’urbanisme, le contrat peut être qualifié de mandat.

Si, en parallèle, le promoteur réalise des prestations matérielles, la qualification mixte peut s’appliquer, combinant les règles du contrat de mandat et du contrat d’entreprise.

2. – La promotion-vente : une vente… qui n’en est pas toujours une

Lorsque le promoteur construit un immeuble pour son propre compte en vue de le revendre quand il sera achevé, nous sommes incontestablement face à un contrat de vente.

Les choses se compliquent quand la propriété est transférée sur plan ou en cours de construction.

Deux qualifications doctrinales coexistent[1]:

• contrat de vente si le client achète « une chose » que le promoteur a conçue et fait réaliser[2] ;
• contrat d’entreprise, si l’ouvrage est réalisé selon les spécifications du client, celui-ci participant à la conception ou au contrôle.

La distinction est cruciale en ce qu’elle influence le transfert de propriété et des risques ainsi que les garanties applicables.

La tendance actuelle, en doctrine et en jurisprudence, privilégie l’analyse de l’intention commune des parties : si l’ouvrage est conçu selon les spécifications du client, il s’agit d’un contrat d’entreprise ; si le client n’intervient pas dans la conception ni le contrôle, on est en présence d’une vente[3].

3. – Quand la promotion devient un contrat d’entreprise

La promotion immobilière est qualifiée de contrat d’entreprise lorsque le promoteur prend en charge l’ensemble des prestations nécessaires à la réalisation de la construction sur le terrain du client, comme dans les opérations « clé sur porte ».

Cette qualification peut également s’appliquer en cas de vente de terrain couplée à une obligation de construire, mais la protection de la loi Breyne n’intervient qu’au moment de la conclusion d’un contrat d’entreprise portant sur un objet déterminé[4].

Enfin, la promotion-organisation, dans laquelle le promoteur assure la direction et la coordination du projet sans exécuter lui-même les travaux, constitue également un contrat d’entreprise, soumis aux articles 1779 et suivants du Code civil[5].

4.  – L’obligation de résultat du promoteur

Quelle que soit la qualification retenue, le promoteur est soumis à une obligation de résultat[6] :

livrer un immeuble conforme au plan et au cahier des charges, dans le délai convenu, et garantir l’absence de désordres après livraison.

Cette obligation distingue le promoteur de l’entrepreneur général classique, qui peut n’être tenu qu’à une obligation de moyens selon son degré de spécialisation et les aléas du chantier.

5. – Garantie et responsabilité après la livraison

Le régime de responsabilité dépend de la qualification du contrat.

– En cas de vente, les défauts post-livraison relèvent de la garantie des vices cachés (art. 1641 et s. du Code civil).

La responsabilité décennale des entrepreneurs (articles 1792 et 2270) ne s’applique pas.

Pourquoi ? Parce que l’article 1792 du Code civil ne vise que les constructeurs liés par un contrat d’entreprise.

Même si le promoteur a exécuté certains travaux, il reste juridiquement… un vendeur de chose future, sauf s’il existe un véritable contrat d’entreprise.

En revanche, les actions que le promoteur peut engager en qualité de maître de l’ouvrage contre les intervenants (architectes, entrepreneurs, etc.) — qu’il s’agisse d’actions contractuelles ou de responsabilité décennale — sont transférées à l’acquéreur, qui peut donc exercer directement ces actions contre les intervenants responsables des éventuels défauts.

- La loi Breyne vient compléter ce régime en étendant la responsabilité décennale au vendeur d’une habitation à construire, interdisant toute limitation conventionnelle de cette responsabilité et unifiant le régime pour les ventes d’immeubles collectifs, en ce compris pour les parties communes.

- Si le contrat est un contrat d’entreprise,

• la responsabilité décennale s’applique naturellement.
• le maître d’ouvrage peut agir contre l’architecte et l’entrepreneur.

Conclusions

En définitive, l’assujettissement du promoteur à la responsabilité décennale dépend moins de sa dénomination que du rôle concret qu’il assume dans l’opération. Dès lors que la promotion s’apparente à un contrat d’entreprise, la responsabilité décennale trouve à s’appliquer ; à défaut, le régime de la vente et les mécanismes spécifiques de protection, notamment ceux de la loi Breyne, demeurent déterminants.

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Me Fabien SMETS et Me Chiara RINALDI

[1] B. Kohl, « Le promoteur », DIMM, n° 57, septembre 2009, pp. 33-34.

[2] Dans les projets « multi-lots », une qualification unique de vente est recommandée pour éviter les difficultés pratiques de distinction entre vente et contrat d’entreprise.

[3] B. Kohl, Le contrat d’entreprise, Bruylant, Bruxelles, 2016, p. 899.

[4] B. Kohl, « Le promoteur », op. cit, pp. 35-36.

[5] B. Kohl, Le contrat d’entreprise, op. cit., p. 905.

[6] B. Kohl, « Le promoteur », op. cit., pp. 38-39