Un médecin constitue une société qui achète un immeuble et réalise des travaux afin de le transformer en plusieurs cabinets médicaux. Par la suite, les cabinets médicaux seront mis en location à des praticiens de la santé.
La société souhaite pouvoir déduire la TVA payée sur les travaux.
Est-ce toujours possible ? Examinons différentes situations.
La location simple
La location immobilière est en, règle générale, exemptée de la TVA conformément à l’article 44, § 3, 2, du Code de la TVA.
Le droit à la déduction est, en principe, strictement réservé à l’assujetti dont les opérations à la sortie (le résultat de son activité économique) ne tombent pas sous le couvert d’une exemption visée à l’article 44.
En conséquence, l’assujetti qui effectue des livraisons de biens ou des prestations de services qui sont exemptées de la taxe sur la base de l’article 44 du Code ne peut faire valoir aucun droit à déduction.
En pratique, la location simple des cabinets médicaux (sans services ni location de matériel médical/paramédical) sera exemptée de TVA avec la conséquence que la TVA payée en amont sur les travaux par la société ne pourra être déduite.
La location immobilière avec fourniture de services dits accessoires
Lorsque le propriétaire d’un bien immeuble par nature s’engage à l’égard du preneur à lui fournir des services dits accessoires, l’opération reste en règle entièrement exemptée de la taxe.
Les services dits accessoires peuvent toutefois être soumis à la taxe lorsqu’ils sont fournis au preneur par le bailleur lui-même et qu’un prix distinct a été conventionnellement fixé entre parties pour ces fournitures. Dans ce cas, la taxe doit être perçue au taux applicable au service fourni et le bailleur est tenu à l’égard de ce service à toutes les obligations qui incombent normalement à un assujetti non exempté.
Les services considérés comme accessoires sont :
1° le chauffage et la climatisation des locaux;
2° l’éclairage des locaux;
3° la fourniture d’eau;
4° la garde de l’immeuble;
5° le nettoyage des locaux occupés privativement, y compris le lavage des vitres extérieures;
6° l’usage de services communs, tels que les services de réception, le téléphone et les autres services de télécommunication;
7° le nettoyage des parties communes et l’entretien de l’ascenseur.
Le commentaire TVA précise que la faculté de soumettre les services accessoires à la TVA n’autorise cependant pas le bailleur à déduire la TVA afférente à l’infrastructure de chauffage, d’électricité, d’eau et de climatisation utilisée pour la fourniture de ces services.
La location de matériel médical et/ou paramédical
Dans une décision rendue le 13 octobre 2000 (E.T.96.270), l’administration fiscale considère que quelle que soit la qualité du bailleur (médecin, établissement hospitalier, société immobilière, etc.) la location de matériel médical et/ou paramédical est soumise à la TVA, dans la mesure où elle porte sur l’équipement mobilier ou immobilier par destination.
La location du bâtiment est, de son côté exemptée de TVA conformément à l’article 44, §3, 2° du Code de la TVA.
La TVA payée sur les travaux ne pourra pas être déduite.
La location de matériel médical et/ou paramédical avec services
Lorsque des prestations de services sont offertes lors de la mise à disposition d’un cabinet (para)médical (mise à disposition d’un secrétariat médical, un soutien administratif, un solution IT, la mise à disposition de personnel médical, etc.) et que l’objet du contrat consiste principalement en la fourniture de services autres que la mise à disposition du bien immeuble, le tout doit être considéré comme une prestation de services unique, laquelle est soumise à TVA.
Dans ce cas d’espèce, la TVA supportée sur les travaux pourra être déduite.
Si vous souhaitez obtenir des informations complémentaires sur le sujet, contactez notre avocat fiscaliste Me François Charlez.
