La révision triennale du loyer en bail commercial

La loi du 30 avril 1951 relative aux baux commerciaux organise un mécanisme spécifique permettant l’adaptation du loyer en cours d’exécution du bail : la révision triennale. Ce mécanisme, qui constitue une exception au principe de stabilité contractuelle, est strictement encadré, tant dans ses conditions que dans son calendrier.

Fondement légal et conditions

Aux termes de l’article 6 de la loi sur les baux commerciaux, chaque partie peut, à l'expiration de chaque triennat, solliciter du juge de paix la révision du loyer, à la hausse ou à la baisse, à condition d’établir la survenance de « circonstances nouvelles » ayant pour effet que la valeur locative normale du bien loué est devenue supérieure ou inférieure d’au moins 15% par rapport au loyer stipulé dans le bail ou fixé lors de la dernière révision.

Le juge, qui statue en équité, ne peut tenir compte du rendement favorable ou défavorable résultant exclusivement de l’activité du preneur.

La demande ne peut être introduite que durant les trois derniers mois du triennat en cours. Si la révision est admise, le nouveau loyer prend effet au premier jour du triennat suivant. Dans l’intervalle, le loyer ancien demeure provisoirement exigible jusqu’au prononcé d’une décision définitive.

La notion de « circonstances nouvelles »

La condition centrale du mécanisme réside dans la preuve de « circonstances nouvelles », dont la jurisprudence de la Cour de cassation précise strictement la portée. Dans un arrêt du 8 janvier 2007 (C.04.0236.N), confirmé, notamment, par un arrêt du 19 avril 2024 (C.23.0401.F), la Cour définit les circonstances nouvelles comme :

« des circonstances objectives ayant une incidence durable sur la valeur locative de l’immeuble de commerce, qui n’existaient pas lors de la fixation du loyer et qui se sont produites ultérieurement, de sorte qu’elles ne pouvaient être prises en considération lors de la détermination du loyer ».

La charge de la preuve repose intégralement sur la partie demanderesse.

Exemple jurisprudentiel récent

La jurisprudence récente illustre la rigueur de cette exigence. Un jugement du juge de paix du canton de Seneffe du 24 décembre 2024 (RG 24A891) a ainsi considéré que :

• l’augmentation du coût de la vie ne constitue pas une circonstance nouvelle, l’inflation étant un phénomène prévisible ;
• la crise sanitaire liée au Covid-19 ne peut davantage être qualifiée de circonstance nouvelle justifiant une révision.

Cette approche s’inscrit dans la logique doctrinale développée, notamment, par Monsieur Bernard Louveaux, selon laquelle la faculté de révision triennale constitue un contrepoids à la durée légale de neuf ans, destiné à faire face à des circonstances que les parties ne pouvaient raisonnablement prévoir lors de la conclusion du contrat.

Conclusion

La démonstration de la survenance de « circonstances nouvelles » au sens strict, au regard de la loi et de la jurisprudence, s’avère particulièrement exigeante.

Une analyse préalable approfondie de votre situation s’impose donc avant toute initiative judiciaire, que vous agissiez en qualité de bailleur ou de preneur.

Le cabinet Centrius se tient à votre disposition pour vous accompagner dans l’analyse de votre situation locative commerciale et vous conseiller au mieux afin de prévenir ou résoudre ce type de litiges.

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Me David BLONDEEL & Me Fiona TINELLI