23/04/2025
L’indexation du loyer d’un bail commercial
Dans le cadre d’un bail d’habitation, le bailleur doit être attentif à respecter une série de conditions s’il veut indexer le loyer de son locataire. Qu’en est-il pour un bail commercial ?
L’indexation doit être contractuellement prévue
Qu’il ait été conclu de manière écrite ou verbale, le bail commercial doit prévoir le mécanisme d’indexation du loyer pour que le bailleur puisse y procéder.
Dans un bail écrit, le plus simple est d’insérer expressément une clause d’indexation du loyer.
Dans un bail oral, le bailleur doit prouver, par toutes voies de droit, que l’indexation a été prévue entre parties. Cette preuve peut résulter de leur comportement et, en particulier, du paiement volontaire par le preneur[1] de l’indexation réclamée par le bailleur[2].
L’indexation a lieu au plus tôt à la date d’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail
L’adaptation du montant du loyer ne peut avoir lieu qu’une fois par an et, au plus tôt, au jour de l’anniversaire de la prise d’effet du bail[3].
Par exemple, si le bail a pris cours le 1er septembre 2023, le bailleur peut indexer le loyer chaque 1er septembre et, pour la première fois, le 1er septembre 2024.
L’indexation est-elle de plein droit ou facultative ?
Comme indiqué, pour réclamer l’indexation, le bailleur doit avoir explicitement stipulé son application.
Toutefois, s’il oublie de s’en prévaloir, le preneur peut-il en déduire une renonciation ? La réponse réside dans le contenu du contrat de bail ; l’indexation n’est pas de droit et les parties peuvent n’avoir conféré au bailleur qu’une faculté d’indexer[4]. Il est donc important que le bailleur soit attentif à la formulation de la clause d’indexation.
L’indexation se calcule suivant la formule légale
Si les parties ont convenu d’adapter le loyer au coût de la vie, cette adaptation doit se faire sur base des fluctuations de l’indice « santé » et ne peut dépasser le montant qui résulte de la formule disposée à l’article 1728 bis du Code civil aux termes duquel :
« Le loyer adapté ne peut dépasser le montant qui résulte de la formule suivante : loyer de base multiplié par le nouvel indice et divisé par l'indice de départ.
Le loyer de base est le loyer qui résulte de la convention ou d'un jugement, à l'exclusion de tous frais et charges quelconques expressément laissés à charge du locataire par le bail.
[Le nouvel indice est l'indice calculé et désigné à cet effet du mois qui précède celui de l'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail.] »
Pour plus de facilité, le loyer indexé peut être calculé à l’aide du calculateur de loyer de l’administration[5].
L’indexation se prescrit après un an
Si le bailleur a oublié d’indexer le loyer, il peut au maximum revenir un an en arrière.
En cas d’arriéré d’indexation, il peut s’avérer opportun pour le bailleur d’intenter une action en justice, voire d’adresser, au préalable, au preneur une lettre de mise en demeure, conformément à l’article 2244, § 2 du Code civil[6].
L’indexation d’un bail non-enregistré
Il convient de préciser que l’enregistrement du bail commercial – obligatoire en Belgique[7] –doit intervenir dans les 4 mois suivant la signature[8]. Si le bail n’a pas été enregistré dans le délai légal, des amendes peuvent être infligées.
Toutefois, le bail non-enregistré a, entre les parties, la même valeur qu’un bail enregistré. Partant, le défaut d’enregistrement n’empêche pas le bailleur de réclamer l’indexation.
Sanction de l’indexation dérogeant aux exigences légales
Si le bailleur ne respecte pas les dispositions légales en matière d’indexation, la sanction est la réduction, et non pas la nullité, de la clause d’indexation à ce qui est légalement prévu[9].
Toute l’équipe de Centrius se tient à votre disposition pour vous conseiller et vous accompagner dans le cadre de l’exécution d’un bail commercial. Pour toute question éventuelle, nous vous invitons à contacter Me David BLONDEEL (db@centrius.be 0484/681.081) ou à téléphoner au cabinet (064/707070) afin de fixer un rendez-vous.
Me David BLONDEEL & Me Fiona TINELLI
[1] La loi sur le bail commercial du 30 avril 1951 utilise, en effet, le terme « preneur » et non « locataire ».
[2] B. Louveaux, Le droit du bail, De Boeck, 1993, pp. 119 et 120.
[3] Art. 1728bis du Code civil.
[4] B. Louveaux, op. cit, p. 124.
[6] Voir aussi : Cass., N-20200615-4 (S.19.0055.N), 15 juni 2020, Juridat, 06/07/2020, www.juridat.be
[7] Art. 19 du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe – Région wallonne et Région de Bruxelles-Capitale ; Art. 2.8.1.0.1, art. 2.9.1.0.1, art. 2.10.1.0.1 et art. 2.11.1.0.1 pour la Région flamande ;
[8] Art. 32, ibidem – Région wallonne, Région de Bruxelles-Capitale, Région flamande.
[9] B. Louveaux, op. cit, pp. 124 et 125.
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