La garantie financière consacrée par la Loi Breyne

Lorsque l’idée nous vient d’entreprendre un projet immobilier et de faire appel à un entrepreneur pour réaliser des travaux, il peut être stressant de se demander si nous avons opté pour une personne de confiance, qui ne se déclarera pas en faillite en cours de chantier. En effet, dans ce genre d’hypothèses, le maître de l’ouvrage, n’étant qu’un simple créancier chirographaire, se voit appliquer la loi du concours et, par conséquent, récupère rarement l’intégralité des acomptes versés[1] (à propos de la problématique des acomptes.

 

Heureusement, afin d’éviter de telles mésaventures aux maîtres de l’ouvrages, l’article 12 de la Loi Breyne consacre une obligation de garantie financière incombant à l’entrepreneur :  

 

« Lorsque le vendeur ou l'entrepreneur répond, relativement à la nature et à l'importance des travaux dont il est chargé, aux conditions de la loi du 20 mars 1991 organisant l'agréation des entrepreneurs, il est tenu de constituer un cautionnement dont le montant ainsi que les modalités de dépôt et de libération sont déterminés par le Roi.

 

Lorsque le vendeur ou l'entrepreneur ne répond pas aux conditions de la loi du 20 mars 1991, tel qu'il est précisé à l'alinéa précédent, il est tenu de garantir l'achèvement de la maison ou de l'appartement, ou le cas échéant, de la transformation ou de l'agrandissement ou le remboursement des sommes versées en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement.

 

Le Roi détermine la nature et les conditions de cette garantie ainsi que les modalités d'information de l'acquéreur ou du maître de l'ouvrage. Ceux-ci ont sur cette garantie un privilège qui prend rang immédiatement après le privilège prévu à l'article 27, 5°, de la loi hypothécaire ».

 

La Loi Breyne distingue donc l’entrepreneur agréé et l’entrepreneur non agréé :

 

• le premier est celui qui peut se prévaloir d’une agréation prévue par l’article 3 de la loi du 20 mars 1991 organisant l’agréation des entrepreneurs de travaux ; il ne pourra faire valoir son agréation que pour la catégorie de travaux pour laquelle il possède bel et bien une agréation ;

 

• a contrario, l’entrepreneur n’appartenant à aucune des catégories prévues à l’article 3 de la loi du 20 mars 1991 sera qualifié de « non-agréé ».[2]

 

Si la Loi Breyne différencie ces deux types d’entrepreneur, c’est parce qu’elle ne fait pas peser la même obligation de garantie sur l’un et l’autre :

 

• l’entrepreneur agréé a l’obligation, en vertu de l’article 3 de l’arrêté royal du 21 octobre 1971 portant exécution de la Loi Breyne, de constituer une caution représentant 5% du prix du bâtiment H.T.V.A ; il doit également fournir à son client la preuve qu’une telle caution a bien été constituée auprès de la Caisse des dépôts & consignations, dans les 30 jours de la signature du contrat ;

 

• l’entrepreneur non-agréé a, quant à lui, l’obligation, en vertu de l’article 4 de l’Arrêté Royal du 21 octobre 1971 portant exécution de la Loi Breyne, de fournir une garantie d’achèvement ou de remboursement ; celle-ci consiste, pour l’entrepreneur, à devoir trouver un organisme financier prêt à se porter caution solidaire envers le maître de l’ouvrage pour le cas où l’entrepreneur ne serait plus en mesure de finir les travaux. L’entrepreneur non-agréé doit également fournir à son client la preuve de l’attestation de l’organisme financier se portant caution dans les 30 jours suivant la conclusion du contrat d’entreprise.

 

Quelle que soit la qualité de l’entrepreneur, agréé ou non, le non-respect de cette obligation entraine pour le maître de l’ouvrage la possibilité d’invoquer la nullité du contrat d’entreprise le liant à son entrepreneur, conformément à l’article 13 de la Loi Breyne, même si ce dernier n’a aucun grief à faire valoir à l’encontre de son entrepreneur.

 

Par conséquent, en tant que maître de l’ouvrage, il est important que vous preniez la peine de vous renseigner, auprès d’avocats spécialisés, quant à la garantie financière délivrée par votre entrepreneur.

 

Tout comme il est primordial, en tant qu’entrepreneur, de répondre à cette obligation de garantie afin de ne pas faire face à un maître de l’ouvrage opportuniste, qui invoquerait la nullité du contrat d’entreprise alors qu’aucun grief ne vous est reproché.

 

En tant qu’avocats spécialisés en contrats d’entreprise, nous sommes à la disposition des uns et des autres pour les conseiller et leur rappeler leurs droits et leurs obligations.

 

Me David Blondeel & Me Hugo Bernard

 

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[1] J.-M. Chandelle, note sous Civ. Namur, 6 décembre 1982, R.R.D., 1983, pp. 136-137.

 

[2]A propos des règles d’accès à la profession pour les entrepreneurs, voyez https://www.centrius.be/limportance-des-regles-dacces-a-la-profession-dun-entrepreneur-sur-la-validite-des-contrats-dentreprise/