24/04/2025

La révision du loyer d’un bail commercial – La notion de « circonstances nouvelles »

Que vous soyez locataire ou bailleur, la révision du loyer en cours de bail commercial ne peut se faire à votre guise. Or cette question peut s’avérer primordiale pour la continuité de vos affaires.

Afin de ne pas bouleverser constamment l’équilibre économique du contrat et empêcher un bailleur peu scrupuleux d’augmenter sans cesse le loyer ou, a contrario, un locataire d’en réclamer régulièrement la réduction, le législateur a instauré des trois conditions permettant aux parties de procéder à une révision du loyer (article 6 de la loi du 30 avril 1951) :

la demande doit être introduite devant le juge de paix ;
à l’expiration de chaque triennat et uniquement pendant les trois derniers mois du triennat en cours ;
en démontrant des circonstances nouvelles ayant entrainé une augmentation ou une diminution de 15% de la valeur locative normale du bien.

Dans le cadre de cet article, nous nous penchons plus particulièrement sur la troisième condition, les deux autres ayant été traitées dans un article précédent[1].

Selon notre Cour de cassation, il faut entendre par « circonstances nouvelles » des circonstances objectives, indépendantes de la volonté des parties, qui influencent durablement la valeur locative d'un fonds de commerce mais qui n'existaient pas lors de la détermination du loyer et qui se sont produites depuis lors, de sorte qu'il ne pouvait en être tenu compte lors de la détermination du loyer[2].

Sur base de cette définition, il a donc été jugé que l’inflation ne pouvait être considérée comme une circonstance nouvelle dès lors que celle-ci est inéluctable et bien connue des parties au moment de la conclusion du contrat[3].

Toutefois, la doctrine retient comme « circonstances nouvelles » des phénomènes tels que :

la hausse de l’index
l'évolution générale du marché immobilier
une crise uniforme et profonde qui frappe un type de commerce ou d'industrie
le coût de la vie, l'érosion monétaire ou l'inflation[4].

On comprend donc qu’à ce stade, la notion de circonstance nouvelle est encore relativement large et dépend de l’interprétation souveraine du juge du fond.

Pour l’ensemble de ces raisons, nous vous recommandons de veiller, avant de vous lancer dans une demande de révision du loyer de votre bail commercial, de faire appel à des avocats spécialisés, qui pourront vous orienter et vous guider à cette fin.

Notre cabinet est à votre disposition pour vous accompagner et vous défendre à chaque étape si vous envisagez de solliciter la révision du loyer de votre bail commercial. N’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus (info@centrius.be – 0484/681.081 – 064/70.70.70 – www.centrius.be).

Me David BLONDEEL & Me Hugo BERNARD

[1] https://www.centrius.be/puis-je-revoir-mon-loyer-avec-mon-bailleur-commercial/

[2] Cass., 19 avril 2024, RG C.23.0401.F

[3] J.P. Seneffe, 24 décembre 2024, R.G. 24A891.

[4] B. Louveaux, Le droit du bail commercial, Bruxelles, Larcier, 2011, p. 326.

Auteurs

David Blondeel

Avocat associé

Hugo Bernard

Avocat collaborateur

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