Réaliser ses travaux soi-même ? Attention à la TVA !
De nombreux propriétaires choisissent de réaliser eux-mêmes les travaux dans un immeuble qu’ils destinent à la location. Cela peut sembler une solution économique et pratique mais cette démarche peut entraîner des mauvaises surprises, en particulier en matière de TVA.
Un piège fiscal méconnu !
Quand un particulier ou une entreprise effectue elle-même des travaux immobiliers sur un bien destiné à la location, cela peut entraîner une obligation de payer de la TVA sur ces travaux. Oui, même sans facture ni prestataire extérieur.
Le Code TVA prévoit en effet que certains travaux réalisés par soi-même sont assimilés à une prestation de services… soumise à TVA.
Comment ça fonctionne ?
Le principe est simple : même si vous ne recevez aucune facture, l’administration fiscale peut considérer que vous vous êtes fourni un service à vous-même, et donc vous réclamer de la TVA sur vos propres travaux.
Ce mécanisme repose sur l’article 19, §2 du Code TVA, et s’applique si quatre conditions sont réunies :
- Vous êtes assujetti à la TVA au sens de l’article 4 du Code TVA ( un particulier peut être considéré comme assujetti s’il exerce une activité économique, ce qui est le cas de la location immobilière) ;
- Vous réalisez vous-même un travail immobilier : (carrelage, électricité, peinture, etc.) ;
- Le bien est utilisé dans le cadre de votre activité économique : location immobilière ;
- Vous n’auriez pas pu récupérer la TVA si ces travaux avaient été confiés à un entrepreneur : c’est souvent le cas pour les locations classiques, qui sont exonérées de TVA.
Conclusion : dans ce cas, le fisc considère que vous avez "auto-presté" un service et il est donc en droit de vous réclamer la TVA sur la valeur estimée des travaux.
Quels travaux sont visés ?
Ce mécanisme s’applique principalement aux travaux immobiliers lourds, tels que :
- Construction,
- Transformation,
- Aménagement,
- Finitions importantes (parachèvement),
- Démolition.
Sont exclus les travaux d’entretien ou de réparation courants (comme le remplacement d’un robinet ou la peinture d’un mur isolé).
TVA sur la valeur... que ça vaudrait !
La TVA n’est pas calculée sur ce que vous avez réellement payé (puisque vous avez fait les travaux vous-même), mais sur la "valeur normale" des travaux, conformément à l’article 32 du Code TVA.
En pratique, cette « valeur normale » correspond au montant que vous auriez dû payer, dans des conditions normales de marché, à un prestataire indépendant pour des services équivalents.
Ce qu’il faut retenir ?
Faire les choses soi-même, c’est tentant. Mais sur le plan fiscal, cela peut entraîner des conséquences inattendues, notamment en matière de TVA.
Besoin d’un avis ? Nous sommes à vos côtés pour analyser votre situation et anticiper les risques.
Me François Charlez et Me Kemal Ozver
CENTRIUS
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